Artan kira fiyatları ve dalgalanan ekonomik koşullar, vatandaşları kendi evinin sahibi olma arayışına yönlendiriyor. Ancak yüksek konut fiyatları karşısında yeterli peşinatı denkleştirememek, pek çok kişinin hayallerini sürekli ertelemesine neden oluyor. "Hiç birikimim yok, nasıl ev alabilirim?" diye düşünenler için finans ve emlak sektöründe çeşitli yasal alternatifler ve destekleyici sistemler bulunuyor.
Bankaların sunduğu yüzde yüz konut kredileri, ek gayrimenkul ipoteği seçenekleri, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) projeleri ve peşinatsız, doğrudan senetle satış yapan güvenilir inşaat firmaları, sıfır birikimi olanlara kapı aralıyor. Doğru finansal planlama ve alternatif emlak yöntemleriyle kiradan kurtulup ev sahibi olma sürecini adım adım inceledik.
PEŞİNATSIZ KONUT KREDİSİ VEREN BANKALAR HANGİLERİ?
Birikimi olmayan vatandaşların ev sahibi olabilmesi için en sık başvurduğu yöntemlerin başında, tamamına kredi veren bankalar gelmektedir. Normal şartlarda Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) kuralları gereği, satın alınacak evin ekspertiz değerinin belirli bir oranına kadar kredi kullandırılmaktadır. Ancak bazı özel durumlarda bankalar, satın alınacak konutun %100'üne kredi sağlayabilmektedir. Sıfır peşinatla konut kredisi çekebilmek için uygulanan en yaygın yöntem "ek teminat" göstermektir.
- Kendinize, eşinize veya ailenize (anne, baba) ait mevcut bir tapuyu (ev, arsa, dükkan) bankaya ek ipotek olarak sunmanız halinde, banka hem alacağınız eve hem de mevcut mülke ipotek koyarak peşinat şartını ortadan kaldırır.
- Ek teminat gösterilmesi durumunda Ziraat Bankası, Vakıfbank, Halkbank, Garanti BBVA ve İş Bankası gibi kurumlar eksper değerinin tamamını karşılayacak tutarda kredi verebilmektedir.
- Bu işlem için kredi notunuzun yüksek olması ve belgelenebilir aylık hane gelirinizin çıkacak kredi taksitlerini rahatça ödeyebilecek seviyede olması zorunludur.
HİÇ PEŞİNAT OLMADAN TOKİ'DEN NASIL EV ALINIR?
Dar ve orta gelirli vatandaşları ev sahibi yapmayı amaçlayan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı TOKİ, çok düşük peşinatlar ve uzun vadeli taksit imkanları sunmaktadır. Tamamen "sıfır peşinat" uygulaması nadir olsa da, TOKİ'nin dönemsel olarak başlattığı "İlk Evim" gibi alt gelir grubu projelerinde başlangıç ödemeleri asgari seviyelere çekilmektedir.
- Aylık hane halkı gelirinin belirli bir sınırın altında olması ve başvuru sahibinin üzerinde kayıtlı herhangi bir gayrimenkul bulunmaması şarttır.
- TOKİ projelerinde peşinat oranları genellikle $\%10$ seviyesindedir. Ancak hiç birikimi olmayan kişiler, bu düşük peşinat tutarını karşılamak için kısa vadeli bir bireysel ihtiyaç kredisi çekerek ana konut finansmanını TOKİ üzerinden sağlayabilir.
- Kuraların çıkması durumunda, memur maaş artış endeksine sabitlenmiş taksitlerle $120$, $180$ veya $240$ ay vade seçenekleriyle kira öder gibi ev sahibi olma fırsatı yakalanır.
SENETLE VE PEŞİNATSIZ EV SATAN FİRMALAR GÜVENİLİR Mİ?
Banka kredisi çekmek istemeyen, sicil problemi yaşayan veya yüksek faiz yükü altına girmekten kaçınan kişiler için inşaat firmalarının sunduğu "senetle ev" projeleri büyük bir avantaj oluşturmaktadır. Türkiye'nin pek çok bölgesinde faaliyet gösteren bazı büyük inşaat şirketleri, kendi bünyelerinde oluşturdukları finansman modelleriyle peşinatsız, bankasız ve kefilsiz ev satışı gerçekleştirmektedir.
- Bu sistemde, inşaat firması ile alıcı arasında noter onaylı bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanır ve ödemeler aylık taksitler halinde direkt olarak firmaya yapılır.
- Hiç peşinat ödemeden dahil olunan bu projelerde genellikle yılda bir veya iki kez "ara ödeme" şartları bulunabilir.
- Senetle ev alırken firmanın mali yapısı, geçmişte teslim ettiği projeler ve güvenilirliği titizlikle incelenmelidir. Mağduriyet yaşamamak adına topraktan (maketten) satış yerine, inşaat seviyesi ilerlemiş veya tamamlanmış projeler tercih edilmelidir.
EV SAHİBİ OLMAK İÇİN BİREYSEL EMEKLİLİK (BES) BİRİKİMİ KULLANILABİLİR Mİ?
Devlet destekli Bireysel Emeklilik Sistemi'nde (BES) yapılan yasal düzenlemeler, hiç nakit birikimi olmadığını düşünen ancak yıllardır düzenli BES primi ödeyen vatandaşlar için yeni bir kapı açmıştır. Artık sistemden tamamen çıkış yapıp hak kaybına uğramadan, BES'teki fonların belirli bir kısmı konut alımı için peşinat olarak çekilebilmektedir.
- İlk konut alımı durumunda, katılımcılar devlet katkısı hesabındaki tutarlar da dahil olmak üzere birikimlerinin %50'sine kadar olan kısmını toplu olarak alabilmektedir.
- Bu haktan faydalanabilmek için sistemde en az 5 yıl kalmış olma şartı aranmaktadır.
- Bu yenilikçi yöntem, banka hesabında nakit parası bulunmayan ancak bireysel emeklilik fonunda birikimi olan vatandaşların sıfır peşinat problemini çözerek konut kredisine erişimini kolaylaştırmaktadır.
