Miras kalan ev, arsa ve tarlaların paylaşımı, aile içerisinde zaman zaman ciddi uyuşmazlıklara neden olabiliyor. Özellikle ortaklığın giderilmesi amacıyla satış yoluna gidilen dosyalarda taşınmazın üçüncü kişilere açık artırmayla satılması, mirasçılar açısından önemli bir tartışma konusu olabiliyor.
12. Yargı Paketi kapsamında İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesinde yapılan değişiklikle, belirli şartları taşıyan taşınmazların satışında yeni bir usul getirildi. Buna göre tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması halinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilen taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacak.
Av. Hasan Basri Aydın, Türkinform'a yaptığı değerlendirmede, düzenlemenin özellikle aile içerisinde kalan miras taşınmazlarının satış sürecinde önemli bir değişiklik getirdiğine dikkat çekti.
YENİ DÜZENLEME HANGİ MİRAS TAŞINMAZLARINI KAPSIYOR?
Yeni sistemin bütün miras taşınmazları bakımından otomatik olarak uygulanmadığını belirten Av. Hasan Basri Aydın, iki temel koşulun birlikte bulunması gerektiğini söyledi.
Aydın, “Öncelikle taşınmazdaki tüm maliklerin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması gerekiyor. Bunun yanında mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması şart. Bu iki koşul birlikte gerçekleşiyorsa birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılabilecek” dedi.
Yasal düzenlemede bu özel artırma usulünün bir defaya mahsus uygulanacağının açıkça belirtildiğini aktaran Aydın, dolayısıyla ilk artırmanın mirasçılar arasında yapılmasının sürekli bir satış yöntemi olmadığını vurguladı.
İLK İHALEDE DIŞARIDAN BİRİ TEKLİF VEREBİLECEK Mİ?
Düzenlemenin en dikkat çekici yönünün birinci artırmanın kapsamı olduğunu belirten Aydın, şartları taşıyan dosyalarda üçüncü kişilerin ilk artırmaya katılamayacağını söyledi.
“Birinci artırma sadece taşınmazın maliki olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecek. Dolayısıyla dışarıdan bir kişinin ilk artırmada teklif vererek taşınmazı satın almasının önüne geçiliyor. Ancak bunun için taşınmazın kanunda belirtilen şartları taşıması gerekiyor” ifadelerini kullandı.
Aydın, burada “mirasçı olmak” ile “taşınmazda malik olmak” arasındaki ayrıma da dikkat edilmesi gerektiğini belirterek, ilk artırmaya katılımın malik olan mirasçılar üzerinden değerlendirileceğini söyledi.
İLK ARTIRMADA TAŞINMAZ DEĞERİNİN ALTINDA SATILABİLECEK Mİ?
Yeni sistemde birinci artırma için getirilen en önemli değişikliklerden birinin asgari teklif tutarı olduğunu belirten Aydın, normal satışlardaki yüzde 50 eşiğinin bu özel birinci artırmada uygulanmadığını söyledi.
Kanuna göre, mirasçılar arasında yapılacak birinci artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde 100'ünü ve kanunda belirtilen diğer satış giderlerini karşılaması gerekiyor.
Aydın, “Bu düzenlemenin önemli sonuçlarından biri, birinci artırmada taşınmazın muhammen kıymetinin tamamının esas alınmasıdır. Bunun yanında paraya çevirme ve paylaştırma masraflarının da karşılanması gerekiyor. Dolayısıyla ilk artırmada taşınmazın yalnızca muhammen bedelin yüzde 50'si üzerinden satılması söz konusu olmayacak” değerlendirmesinde bulundu.
MUHAMMEN BEDEL NEDEN BU KADAR ÖNEMLİ?
Taşınmazın satış sürecinde belirlenen muhammen kıymetin, ihalede hangi seviyeden teklif verilebileceği açısından kritik olduğunu belirten Aydın, mirasçıların satış ilanındaki kıymet takdirini dikkatle incelemeleri gerektiğini söyledi.
“Mirasçıların satış ilanını ve kıymet takdir raporunu dikkatle takip etmeleri gerekiyor. Çünkü birinci artırmada teklif sınırının belirlenmesinde muhammen kıymet doğrudan önem taşıyor” dedi.
Aydın, özellikle taşınmazın gerçek piyasa değerinin kıymet takdirinden ciddi şekilde farklı olduğunu düşünen mirasçıların, hukuki haklarını ve sürelere ilişkin yükümlülüklerini ayrıca değerlendirmesi gerektiğini ifade etti.
İLK ARTIRMADA ALICI ÇIKMAZSA NE OLACAK?
Mirasçılar arasında gerçekleştirilecek birinci artırmada satış gerçekleşmezse taşınmazın satış sürecinin sona ermeyeceğini belirten Aydın, ikinci artırmanın gündeme geleceğini söyledi.
İkinci artırmada ise artık ilk artırmadaki gibi yalnızca malik mirasçıların katılımıyla sınırlı bir sistem uygulanmayacak. Kanunda ikinci artırma için genel asgari teklif düzenlemesi öngörülüyor. Buna göre teklifin, muhammen kıymetin yüzde 50'si ile taşınmazla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı bulunan alacakların toplamından hangisi yüksekse o tutarı ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma giderlerini karşılaması gerekiyor.
Aydın, “Birinci artırmanın mirasçılar arasında yapılması, taşınmazın mutlaka mirasçılardan birine satılacağı anlamına gelmiyor. Birinci artırmada gerekli şartlar oluşmazsa ikinci artırma aşamasına geçilecek ve burada kanunun öngördüğü genel sistem uygulanacak” diye konuştu.
MİRASÇILARDAN BİRİ HİSSESİNİ ÜÇÜNCÜ KİŞİYE SATARSA NE OLUR?
Düzenlemenin uygulanabilmesi açısından üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmamasının kritik olduğunu belirten Aydın, taşınmazdaki maliklerden birinin payını mirasçı olmayan bir kişiye devretmesi halinde durumun değişebileceğini söyledi.
Aydın, “Taşınmazda mirasçı olmayan üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkı oluşmuşsa, kanundaki özel birinci artırma şartlarının bulunup bulunmadığı yeniden değerlendirilmelidir. Bu nedenle tapu kayıtlarının ve mülkiyetin hangi yolla edinildiğinin dikkatle incelenmesi gerekir” ifadelerini kullandı.
DEVAM EDEN DAVALARDA HANGİ TARİH ÖNEMLİ?
Yeni düzenlemenin zaman bakımından uygulanmasının da mirasçılar açısından önemli olduğunu belirten Aydın, satış ilanının tarihine özellikle dikkat edilmesi gerektiğini söyledi.
31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik yürürlüğe girerken, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümlerin uygulanmaya devam edeceği belirtiliyor.
Aydın, “Dosyanın eski veya yeni olması tek başına yeterli değil. Satış ilanının hangi tarihte yapıldığı kritik olabilir. Bu nedenle devam eden ortaklığın giderilmesi dosyalarında satış ilanının tarihi mutlaka kontrol edilmeli” dedi.
MİRASÇILAR İHALE ÖNCESİNDE NE YAPMALI?
Miras taşınmazının satışına ilişkin dosyası bulunan kişilerin yalnızca ihaleyi beklememesi gerektiğini belirten Aydın, satış ilanının, kıymet takdirinin ve tapu kayıtlarının önceden incelenmesini önerdi.
Aydın, “Mirasçılar satış ilanını dikkatle incelemeli, taşınmazın muhammen kıymetini ve satış koşullarını bilmeli. İlk artırmaya katılmayı planlayan mirasçıların, teklif için gerekli finansmanı ve satış giderlerini de önceden hesaplaması önem taşıyor” ifadelerini kullandı.
Yeni düzenlemenin temel amacının, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk satış aşamasını malik mirasçılarla sınırlamak olduğunu belirten Aydın, ancak her miras dosyasının kendi tapu ve mülkiyet yapısı içerisinde değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı.
