Milyonlarca kiracı ve ev sahibini yakından ilgilendiren emsal karar yüksek yargıdan çıktı. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kiracıların yalnızca kira bedelini yatırmasının artık tahliyeyi engellemeye yetmeyeceğini net bir dille ilan etti. Yüksek mahkeme, sözleşmede yer alan aidat ve yan giderlerin ödenmemesini de doğrudan tahliye nedeni saydı.
YALNIZCA KİRA BEDELİNİN ÖDENMİŞ OLMASI TEMERRÜDÜ ORTADAN KALDIRMAZ
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2 Temmuz 2025 tarihli ve 2024/785 E., 2025/426 K. sayılı ilamına göre, kiracının yalnızca kira bedelini ödeyip sözleşmede "kira gibi tahliye nedeni" olarak belirtilen elektrik, su, aidat, ortak gider gibi kalemleri ödememesi temerrüt sayılacak. Türk Borçlar Kanununun 315. maddesinin açık hükmüne atıf yapılan kararda, "kiracının kira bedelini veya yan gideri ödememesi halinde temerrüde düşeceği" vurgulandı. Bu yeni dönemle birlikte, yan giderleri tahsil edemeyen kiraya verenler, doğrudan ilamsız tahliye takibi yoluna başvurabilecek.
İLAMSIZ TAHLİYEDE 30 GÜNLÜK SÜRE KRİTİK
Yüksek mahkemenin içtihadına göre, kiracı hakkında başlatılan tahliye talepli icra takibinde, 30 günlük yasal ödeme süresi içinde kira bedelinin yanı sıra tüm yan giderlerin de eksiksiz ödenmesi gerekiyor. Kiracı yalnız kira tutarını yatırıp yan giderleri ödemezse, temerrüt gerçekleşmiş sayılacak ve mahkeme kiracının tahliyesine karar verebilecek. İlk derece mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesinin (BAM) "yan giderlerin kira borcuna dahil sayılamayacağı ve temerrüt oluşturmayacağı" yönündeki tahliyeyi reddeden kararları ise Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin bozma ilamıyla yerle bir oldu. Hukuk Genel Kurulu da bu bozma kararını onadı.
KARARIN GEREKÇESİ VE ÖNEMİ
Kararın gerekçesinde kanun maddelerinin netliğine dikkat çekildi. TBK m. 315 açık biçimde "kiracı kira bedelini veya yan gideri ödemezse" ifadesini kullanır. Bu hüküm, temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye için hem kira hem de yan gider borcunun aynı hukuki sonuç doğuracağını öngörür. İcra ve İflas Kanununun 269. maddesi uyarınca ilamsız tahliye takibinde de kiraya veren, kira bedeliyle birlikte yan giderlerin tahsilini isteyebilir. Kiracı itiraz etmez ve 30 günlük sürede bu borçları tam olarak ödemezse, tahliye isteminin kabulü gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki tüm dengeleri değiştirecek olan bu tarihi oy çokluğu kararında son sözü şu kesin hükümle söyledi:
"Otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü zorunludur. O halde borçlunun tahliyesine karar verilmesi gerekir."
