Kira sözleşmelerine ilişkin dikkat çeken bir karar Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından Resmi Gazete’de yayımlandı. Kararda, konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflardan biri için ilişkinin “çekilmez hale gelmesi” durumunda olağanüstü fesih hakkının kullanılabileceği vurgulandı. Kararı değerlendiren Avukat Iyaz Çimen, söz konusu düzenlemenin kira hukukunda tamamen yeni bir durum olmadığını, ancak uygulamada bazı yeni tartışmaları beraberinde getirebileceğini ifade etti. Çimen, konuyla ilgili değerlendirmelerini Türkinform muhabiri Sema Ersoy’a anlattı.
“TARAFLAR ARASINDA HUSUMET OLUŞURSA SÖZLEŞME SÜRDÜRÜLEMEYEBİLİR”
Kararda yer alan olağanüstü fesih hakkının temelinde, kira ilişkisinin taraflar açısından sürdürülemez hale gelmesi bulunduğunu belirten Çimen, bunun çoğu zaman ciddi bir husumet ya da olağanüstü bir durumla bağlantılı olabileceğini ifade etti. Çimen, konuyu somut bir örnekle açıklayarak taraflar arasında ortaya çıkabilecek ciddi anlaşmazlıkların sözleşme ilişkisinin devamını imkansız hale getirebileceğini söyledi.
“Örnek vermek gerekirse kiracıyla ev sahibi arasında ciddi bir husumet oluşabilir. Diyelim ki taraflar birbirine hakaret etti ya da tehditte bulundu ve bu nedenle aralarında bir soruşturma başladı. Böyle bir durumda artık taraflar arasında kira sözleşmesinin devam etmesi iki taraf için de beklenebilir bir durum olmaktan çıkabilir.”
Çimen’e göre böyle durumlarda sözleşmenin devamını zorunlu kılmak hem kiracı hem de ev sahibi açısından makul görülmeyebilir.
“BU KARAR TAMAMEN YENİ BİR DÜZENLEME DEĞİL”
Kamuoyunda söz konusu kararın “emsal” olarak değerlendirilmesine de değinen Çimen, aslında bunun tamamen yeni bir uygulama olmadığını, daha çok mevcut hukuki yaklaşımın devamı niteliğinde olduğunu söyledi. Çimen, geçmişte kira davalarında farklı bir uygulamanın benimsendiğini belirterek şunları ifade etti:
“Eskiden bu tür durumlarda sulh hukuk mahkemeleri genellikle ceza dosyasının kesinleşmesini beklerdi. Diyelim ki taraflar arasında bir hakaret ya da tehdit iddiası var. Mahkeme çoğu zaman o ceza dosyasının sonucunu beklerdi.” Ancak bu sürecin oldukça uzun sürdüğünü belirten Çimen, uygulamanın zaman içinde değiştiğini vurguladı.
“Ceza davalarının kesinleşmesi bazen 6-7 yılı bulabiliyor. Bu kadar uzun süre bir kira ilişkisinin askıda kalması da pratikte mümkün olmuyor. Bu nedenle artık bazı durumlarda soruşturmanın açılmış olması bile yeterli kabul edilebiliyor.”
“ÇEKİLMEZ HALE GELME KAVRAMI NET DEĞİL”
Yargıtay kararında en dikkat çeken ifadelerden birinin “çekilmez hale gelme” kavramı olduğunu söyleyen Çimen, bu kavramın sınırlarının açık biçimde çizilmemiş olmasının uygulamada farklı yorumlara yol açabileceğini dile getirdi. Çimen, kararın bu yönüyle hukukçular arasında da tartışma yarattığını belirterek, karar metninde bu kavramın hangi durumları kapsadığına dair ayrıntılı bir açıklama yapılmadığını söyledi. Bu nedenle mahkemelerin somut olaylara göre farklı değerlendirmeler yapabileceğini vurguladı. Çimen, bu noktada şu değerlendirmeyi yaptı:
“Kararda ‘çekilmez hale gelme’ koşulu oldukça vurgulanıyor ancak bunun tam olarak hangi durumları kapsadığı açık şekilde belirtilmemiş. Bu nedenle uygulamada mahkemeler bu kavramı farklı şekillerde yorumlayabilir.”
Çimen’e göre bu durum, bazı dosyalarda hakimlerin geniş takdir yetkisi kullanmasına yol açabilecek.
“Burada aslında örtülü bir boşluk var. Bu boşluk büyük ölçüde hâkimin takdir yetkisine bırakılmış durumda. Dolayısıyla her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilecek.”
“MÜCBİR SEBEP DEĞERLENDİRMESİ HER DOSYADA AYRI YAPILACAK”
Çimen, olağanüstü fesih hakkının kullanılabilmesi için çoğu zaman mücbir sebep niteliğinde bir durumun ortaya çıkması gerektiğini de vurguladı.
“Her halükarda mücbir sebep değerlendirmesinin somut olaya göre yapılması gerekir. Taraflar arasında ciddi bir husumet oluşması bazı durumlarda ‘çekilmez hale gelme’ olarak değerlendirilebilir.”
Ancak Çimen, her anlaşmazlığın bu kapsamda değerlendirilemeyeceğini ve bunun tamamen mahkemenin değerlendirmesine bağlı olduğunu ifade etti.
“KİRACILARIN ÇOĞU TEMEL HAKLARINI BİLMİYOR”
Kira hukukunda kiracıların birçok temel hakkı bulunduğunu belirten Çimen, uygulamada kiracıların bu hakların önemli bir kısmını bilmediğini söyledi. Çimen, kiracının en temel hakkının kiralanan taşınmazın sözleşme süresi boyunca kullanıma uygun şekilde bulundurulması olduğunu belirterek şu ifadeleri kullandı:
“Kiracının en temel beklentisi, kiralananın sözleşme süresi boyunca kiralamaya uygun halde tutulmasıdır. Elektriğin ve suyun olması, dört duvarın sağlam olması, çatının akmaması gibi temel koşulların sağlanması gerekir.”
Bazı durumlarda ev sahiplerinin kiracıları zor durumda bırakmak amacıyla elektrik ya da su kesme gibi yöntemlere başvurabildiğini belirten Çimen, bunun hukuka aykırı olduğunu da sözlerine ekledi.
“KİRACI ALEYHİNE BAZI SÖZLEŞME MADDELERİ GEÇERSİZ OLABİLİR”
Çimen, kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine getirilen bazı maddelerin hukuken geçerli olmayabileceğini de vurguladı. Örnek olarak kira sözleşmelerinde sıkça yer alan bazı maddelere dikkat çeken Çimen, şu ifadeleri kullandı:
“Örneğin ‘iki kira gecikirse tüm kiralar muaccel olur’ şeklinde düzenlemeler yapılabiliyor. Bu tür hükümler kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında değerlendirilebilir.”
Çimen ayrıca kiralanan taşınmazda bir eksiklik ya da ayıp bulunması durumunda kiracının farklı hakları bulunduğunu da hatırlattı.
“Kiralanan yerde bir ayıp varsa kiracı bunun giderilmesini isteyebilir. Eğer bu ayıp giderilmiyorsa kira bedelinde indirim talep etme hakkı da vardır.”
Yargıtay’ın söz konusu kararı, kira sözleşmelerinin feshi konusunda yeni bir tartışma başlatırken, hukukçulara göre “çekilmez hale gelme” kavramının uygulamada nasıl yorumlanacağı önümüzdeki dönemde kira davalarının seyrini belirleyecek en önemli unsurlardan biri olacak.
